賃貸物件を借りる際には、契約書の内容が重要になってきますが、契約書は国土交通省が作成している契約書の雛形をそのまま使用している事が多く、解約時にトラブルになる事が多いです。
「賃貸住宅標準契約書」という名称です。
定義的には、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（以下「損耗等」という。）を復旧することになります。
そもそも、物件を契約する前に確認しておくべき点は、照明器具・換気扇・キッチン・洗面台・トイレ設備・浴室・インターホン・空調設備・給湯設備等の他、共有部ですが、どこまでが設備で、どこまでがオーナー持ちの設備か、どこまでがたまたま存在するが、残地物として扱われているものかになります。
基本的には換気扇・キッチン・洗面台・トイレ設備・浴室・インターホン・給湯設備等はオーナー持ちの設備であり、オーナー負担でメンテナンスが行われます。
オーナー持ちの設備であれば、家賃の範囲内に当然含まれているものなので、入居中に不具合が発生した場合、オーナー側でメンテナンス（サブリースの場合も同様）を行う認識で構わないでしょう。
消耗品は、入居者負担になります。と言われます。
照明器具の場合、ランプ切れはオーナーが対応する場合もありますが、基本的には消耗品になる事と且つ、入居者自身でも交換が可能と判断されるので入居者が対応すると考えられます。
ただし、最近ではランプ自体に機能性があったり、専用ランプでないと機能を果たせないものもありますので、細かい事ですが、契約前に確認は必要でしょう。
水道のパッキンはどうでしょうか。消耗品ですよね。
消耗品なので、入居者負担ですと言えなくもないのでしょうが、水道のパッキンに関しては、入居者自身で対応出来るものではありませんし、どこのどんな業者が手を加えるのかも不明です。
オーナー側としても、とんでもない不良工事を起こされる可能性もありますので、明確にしておきましょう。
また、パッキン交換で済むものか、水栓を変えないとならないものかの判断も知識が無ければ困難です。
オーナー側としては、雛形をそのまま使用するのではなく、物件に合わせた内容にする事が大事です。
借りる側としては、契約書に明記されていない部分を契約前に見つけ、確認しておく事でトラブル回避を心掛けるべきだと思います。