1.賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。 ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。

2.賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。

賃貸物件は、通常の生活に支障をきたさない状態で賃貸する事が原則で、設備の不良などで修繕が必要になった際には直ちに修繕を行わねばなりません。

例えば、上階より配管の欠損などによる漏水が発生した場合、修繕を行わねばなりませんが、上階の賃借人は立ち入って修繕を行う事を拒むことが出来ません。

拒む場合は、賃貸契約が解除される可能性があります。

民法第415条（債務不履行による損害賠償）及び第541条（催告による解除）が関連しています。

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第 615 条 賃借物が修繕を要し、又は賃借物について権利を主張する者があるときは、賃
借人は、遅滞なくその旨を賃貸人に通知しなければならない。ただし、賃貸人が既にこ
れを知っているときは、この限りでない。

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第 611 条 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることが できなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由 によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった 部分の割合に応じて、減額される。

要するに、賃借人に責任所在の無い設備不良などが発生した場合、家賃の減額に関して家主と入居者が協議出来る事になっています。

一般的な賃貸契約（現状有姿、現状渡しを除く）の場合では、賃貸人によって入居前修繕が行われた上で、市場相場での家賃で募集。入居中に修繕事項が発生する場合、基本的には賃貸人が実施する事となってますので、設備の不良などが発生した場合は、契約と異なるという考えになってしまいます。

なんでもかんでもというわけではなく、物件の老朽化により何かしら不具合が発生する可能性がある場合、家賃設定が市場相場よりも安くなっている事もあり、要するに「ちょっと古くていろいろあるかも知れないけど、頑張って維持はして行くので多少は我慢してね～」のような説明を行い入居者にも、それ相応の理解を得ている場合。

照明器具のランプ切れやワンルームでトイレの鍵の故障であったり、小さい事までは入居者も考慮していくべきで、いつ、どのように修繕するのかは明確に回答しておけばトラブルも回避出来る事もあるでしょう。

賃料減額を決定する時に考慮すべきこと。

トイレが壊れたとなると、通常の生活に支障を来たしますが、そうで無い場合、国交省のガイドラインの言葉を借りると、一部使用不能の程度が社会通念上の受忍限度を超えて、通常の居住ができなくなったときから修繕が完了するまでの期間が基準となるらしいです。

家賃を日割りで計算し、その日割りの金額に対して使用出来ない部分を部屋の何パーセントか設定し、減額金額を計算するような考え方になります。

・特に支障が無いとされる事例で賃貸人の修繕義務が発生していない事例　（実際の判例により事例）

温水洗浄便座の故障

シロアリの発生

エアコンの不調（動かないわけではない）

流し台からの異臭

虫の死骸による汚れの清掃

・賃貸人の修繕義務が発生した事例

天井及び壁からの雨漏り

高級マンションの工事中の騒音、雨漏り、カビ等

排水管の閉塞

トイレからの漏水及びカビの発生

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一般的な契約では、賃貸人によって入居前修繕が行われた上で、市場相場での家賃で募集。入居中に修繕事項が発生する場合、基本的には賃貸人が実施します。当然、賃借人による設備の変更やDIYは禁止され、退去時の原状回復は原則賃借人負担となります。（通常損耗、経年劣化を除く）

サブリースの場合もほとんど変わりません。

故障が無く、通常生活は可能な物件を若干市場相場よりも下げて貸し出す現状有姿（現状貸し、現状渡しとも言われる）の場合は、賃借人負担とされるので、自由にDIYが行えます。

契約時には、どこからどこまでが賃貸人の負担になるか、書面にて交わす事が望まれ、怠った場合には、トラブルになる事が多いです。

自由とは裏腹に、悪い表現になりますが、瑕疵担保責任案件を賃貸物件として提供する立場になる為、契約不適合責任を問われる事の無い説明責任義務が生じるという事を考慮し、真摯に説明した上で合意し、契約する事が重要になります。

賃貸借契約には普通借家契約と定期借家契約があり、一般的には普通借家契約が多く、契約の期間に関して1年以上の賃貸借期間が定められている以外、期間に関して特に法的には定められておらず、一般的には2年更新が多く、更新時期毎に契約内容の見直しを行う場合があります。

普通借家契約は、書面を交わす以外に口頭での契約も可能。ただし紛争を防止する観点から、契約書を作成し、契約条件を明確にしておくことが望ましいです。

定期借家契約は文字通り決められた期間のみの契約となり、1年未満の契約も可能で、きっちり公正証書等の書面による契約を交わす、賃貸人は「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書等とは別に、予め書面を交付して説明しなければならないとあります。

借地借家法

第二十六条　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

２　前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。

３　建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。

（解約による建物賃貸借の終了）

第二十七条　建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。

２　前条第二項及び第三項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。

契約を更新しない通知が無い限りは、自動更新となります。